Contractul de vânzare-cumpărare a unui imobil, crucial pentru orice tranzacție imobiliară, necesită o atenție sporită asupra actelor și procedurilor legale. Indiferent că este vorba despre un apartament, o casă sau un teren, cunoașterea detaliilor este esențială pentru a evita eventualele probleme. Actul notarial este obligatoriu pentru ca transferul de proprietate să fie valid.
Acte necesare pentru o tranzacție imobiliară reușită
Pentru ca o tranzacție imobiliară să fie valabilă, atât vânzătorul, cât și cumpărătorul trebuie să prezinte o serie de documente. Vânzătorul are nevoie de actul de identitate valabil, titlul de proprietate, certificatul de atestare fiscală emis de primărie (valabil 30 de zile), documentația cadastrală (inclusiv extras de carte funciară obținut prin notar), certificatul de performanță energetică și adeverința de la asociația de proprietari (dacă este cazul). Cumpărătorul, la rândul său, trebuie să prezinte actul de identitate. Pentru tranzacțiile mai mari, este necesar un extras de cont bancar. Dacă imobilul este ipotecat, este nevoie și de acordul băncii. Persoanele fizice trebuie să prezinte cartea de identitate, iar cetățenii români cu domiciliul în alt stat, pașaportul. Cetățenii străini vor prezenta pașaportul și un număr de identificare fiscală valabil în România.
Actele pentru imobil includ documente de proprietate precum contracte de vânzare-cumpărare, donație, partaj, sau certificate de moștenitor. Este nevoie, de asemenea, de autorizația de construire, proces-verbal de recepție sau certificat de edificare (dacă este cazul). O documentație cadastrală completă, inclusiv plan de amplasament, releveu, schiță cadastrală, încheiere de intabulare și extras de carte funciară este obligatorie. Alte documente necesare sunt certificatul de atestare fiscală, certificatul de performanță energetică, adeverința de la asociația de proprietari, facturi și chitanțe pentru utilități, polița de asigurare a imobilului și extras de cont.
Aspecte speciale în tranzacțiile imobiliare
În anumite situații, pot exista cerințe suplimentare. De exemplu, dacă prețul nu a fost achitat integral, vânzătorul trebuie să prezinte dovada plății. Dacă imobilul a fost dobândit conform Legii nr. 112/1995, vânzătorul trebuie să obțină documente suplimentare de la primărie. Pentru persoanele juridice, actele necesare variază în funcție de forma juridică a acestora (SRL, SA, asociații sau fundații). În cazul în care oricare dintre părți nu se pot prezenta, se poate face o împuternicire pentru semnarea contractului.
Obiectul contractului de vânzare-cumpărare este imobilul propriu-zis, fie că este vorba despre un apartament, casă, teren sau spațiu comercial. Notarul verifică identitatea imobilului în baza actelor, a cărții funciare, a certificatului fiscal și a documentelor de utilități. Stabilirea prețului și modalitățile de plată sunt, de asemenea, importante. Prețul trebuie să fie determinat sau determinabil, reflectând valoarea reală a imobilului. Pentru persoanele fizice, plata în numerar este limitată la 10.000 de euro, restul sumei efectuându-se prin transfer bancar.
Obligații și garanții în contractul de vânzare-cumpărare
Vânzătorul are o serie de obligații și garanții. Acesta declară că este proprietarul imobilului, că nu există litigii sau sarcini și că documentația cadastrală este corectă. Cumpărătorul, la rândul său, declară că a luat cunoștință de situația juridică și de fapt a imobilului și că acceptă să îl cumpere în acele condiții. După semnarea contractului, cumpărătorul are obligația de a depune declarația fiscală, de a încheia polița de asigurare împotriva dezastrelor naturale și de a informa asociația de proprietari cu privire la schimbarea proprietarului. Termenul pentru încheierea contractelor de utilități pe numele cumpărătorului este de 30 de zile.
Noile reglementări legislative, precum și schimbările în politicile fiscale, impun o atenție sporită asupra legalității tranzacțiilor imobiliare. Guvernul Bolojan, prin Ministerul de Finanțe, a anunțat recent o campanie de control a tranzacțiilor imobiliare pentru a preveni evaziunea fiscală și spălarea de bani.
