Atunci când vrei să cumperi un teren, trebuie să fii atent la statutul acestuia: intravilan sau extravilan. Regimul juridic și pașii de vânzare diferă în funcție de această încadrare. Pentru terenurile extravilane și agricole, se aplică Legea nr. 17/2014, cu procedura de exercitare a dreptului de preempțiune la primărie.
Pașii esențiali înainte de a cumpăra un teren
Înainte de a semna actul final, este recomandat să închei o promisiune de vânzare (antecontract). Acesta asigură intenția fermă de a face tranzacția. Verifică cu atenție terenul, mai ales dacă vrei să construiești. Asigură-te că este construibil, că se încadrează urbanistic și că are utilități și acces. Consultă regimul de construire stabilit de primărie. Este crucial să ai fondurile necesare, deoarece băncile nu oferă mereu finanțare pentru terenuri, în special cele extravilane.
Vânzarea se face la notar, cu o documentație specifică. Ai nevoie de buletinul tău și al vânzătorului, certificate de căsătorie dacă este cazul sau procuri de reprezentare. Actele de proprietate, cum ar fi contracte de vânzare, donații, titluri de proprietate, sunt obligatorii. Documentația cadastrală și intabularea în cartea funciară sunt de asemenea necesare.
Documentele fiscale, cum ar fi certificatul de la direcția de taxe și impozite, sunt importante pentru a demonstra plata la zi a impozitelor. Poți avea nevoie de certificat de urbanism, adeverință de la primărie privind arendarea și documente privind utilitățile. În plus, pot fi solicitate adeverințe privind situația terenului, certificate energetice (pentru clădiri) sau adeverințe de la asociația de proprietari (pentru apartamente). Asigură-te că ai polița de asigurare obligatorie a locuinței (PAD), acolo unde este cazul.
Ce trebuie să știi despre antecontractul de vânzare-cumpărare
Antecontractul este un acord între vânzător și cumpărător, care stabilește prețul și termenul pentru contractul final de vânzare. Este util pentru a asigura tranzacția, mai ales dacă nu poți finaliza imediat. Cumpărătorul poate avea nevoie de timp pentru finanțare, iar vânzătorul poate avea nevoie de timp pentru a pregăti actele. Antecontractul exprimă intenția fermă a ambelor părți de a încheia tranzacția.
Pentru antecontract, sunt necesare datele de identificare și condițiile vânzării, inclusiv prețul și termenul. Actele de proprietate și documentația cadastrală sunt utile, dar nu întotdeauna obligatorii în această etapă. Plata unui avans este obișnuită. Antecontractul poate fi notat în cartea funciară pentru protecție suplimentară.
Aspecte cheie în vânzarea terenurilor extravilane agricole
În cazul terenurilor extravilane agricole, alegerea preemptorului este esențială, respectând ordinea stabilită de lege. Ia în considerare legăturile de rudenie și calitatea de arendaș. Analizează ofertele primite. Dacă sunt mai mulți preemptori, alegerea se face pe baza criteriilor legale. Prioritate are titularul dreptului convențional de preempțiune înscris în cartea funciară sau cel cu data certă cea mai veche dacă este un bun mobil.
Discută cu potențialii cumpărători despre planurile lor pentru teren. Colaborează cu un consultant imobiliar, acesta te poate ajuta.
