Cheltuielile pentru lift, un motiv de dispută constant în viața la bloc
Una dintre cele mai frecvente surse de nemulțumire în cadrul asociațiilor de proprietari o reprezintă modul de repartizare a cheltuielilor pentru întreținerea și repararea liftului. Avocatul Gelu Pușcaș, într-un mesaj publicat pe pagina sa de Facebook „Consultanță Asociații Proprietari”, aduce în discuție această problemă. Mulți proprietari consideră că ar fi mai echitabil ca aceste costuri să fie împărțite în funcție de numărul de persoane care locuiesc efectiv în apartamente, nu în funcție de cota parte indiviză.
Deși argumentul pare intuitiv corect, cadrul legal din România stabilește o altă logică de repartizare, fundamentată pe dreptul de proprietate și pe natura juridică a ascensorului ca parte comună a imobilului.
Argumentul „echității” invocat de proprietari
Susținătorii repartizării pe persoane pornesc de la o observație aparent logică: liftul este utilizat de oameni, nu de metri pătrați. În practică, apar situații percepute ca inechitabile: un apartament mare poate fi ocupat de o singură persoană, în timp ce o garsonieră poate găzdui mai multe persoane. Costurile rămân însă mai mari pentru proprietarii cu suprafețe mai mari, indiferent de utilizare.
Din această perspectivă, se susține că uzura liftului este determinată de utilizare (persoane), nu de suprafața locuinței, și că contribuția ar trebui corelată cu „presiunea reală” asupra instalației. Această abordare pornește însă de la un criteriu sociologic, nu juridic.
Repartizarea după cotă parte indiviză: cadrul legal actual
Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari stabilește în mod expres regulile de repartizare a cheltuielilor pentru părțile comune ale imobilului, iar ascensorul este încadrat în această categorie. Conform art. 85 din Legea 196/2018, cheltuielile aferente exploatării și întreținerii unor elemente comune, inclusiv ascensorul, se repartizează proporțional cu cota parte indiviză de proprietate.
Această reglementare nu este întâmplătoare. Liftul este parte integrantă din proprietatea comună, iar drepturile și obligațiile asupra bunurilor comune sunt proporționale cu cota deținută. Acestea nu se raportează la utilizare, ci la dreptul de proprietate.
Un aspect important este dacă adunarea generală sau comitetul executiv pot decide o altă formulă de repartizare. Răspunsul juridic este negativ. Atunci când legea stabilește explicit un criteriu de repartizare (cum este cota parte indiviză pentru ascensor), acesta are caracter imperativ. În consecință, comitetul executiv nu poate modifica regula, administratorul nu are competența de a stabili alt criteriu, și nici adunarea generală nu poate adopta o hotărâre contrară legii.
În ierarhia normelor juridice, legea are prioritate față de orice hotărâre internă a asociației. Art. 649 din Codul civil prevede că ascensoarele fac parte din proprietatea comună a imobilului, alături de alte elemente structurale și funcționale esențiale. Această încadrare juridică are o consecință directă: liftul nu este un serviciu individual, ci un bun comun indivizibil, iar întreținerea sa se leagă de dreptul de coproprietate, nu de utilizare.
De ce nu se aplică repartizarea la număr de persoane?
Din punct de vedere juridic, criteriul „număr de persoane” nu este utilizat în legislația actuală pentru cheltuielile aferente părților comune. Motivele principale sunt dificultatea verificării reale și constante a numărului de ocupanți, lipsa unui criteriu obiectiv și stabil în timp, și corelarea legală a obligațiilor cu dreptul de proprietate, nu cu folosirea efectivă.
Schimbarea modului de repartizare nu se poate face prin hotărâri interne ale asociațiilor, ci doar prin inițiativă legislativă, prin modificarea expresă a Legii 196/2018, eventual corelată cu dispozițiile Codului civil. În lipsa unei astfel de intervenții legislative, regula rămâne cea actuală: repartizarea la cotă parte indiviză.
Sursa: Capital
